ACQUISITION À L’AMIABLE
Les acquisitions amiables réalisées par l’EPFY sont réalisées :
- en réponse à une sollicitation des propriétaires, dans le cadre d’une simple veille foncière ;
- par prospection des propriétaires dans le cadre d’une veille foncière active ;
- par sollicitation directe et systématique auprès de l’ensemble des propriétaires concernés, en vue d’une maîtrise foncière complète.
L’action foncière de l’EPFY est destinée à acquérir et porter le foncier nécessaire à la réalisation d’un projet identifié, et ne porte pas sur la mise en œuvre effective de ce projet, elle est donc menée indépendamment de toute condition suspensive liée à la réalisation effective du projet. C’est ce qui différencie l’EPFY des opérateurs constructeurs qui acquièrent des biens sous condition suspensive de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (le plus souvent un permis de construire) et de la mise en conformité des règles d’urbanisme applicables.
Cette faculté d’acquisition sans condition suspensive est un élément clé de négociation auprès des propriétaires, et contribue à l’efficacité de l’action de l’EPFY.
Sur la période 2007-2009, les acquisitions amiables représentent ainsi les trois quarts des acquisitions réalisées par l’établissement.
ACQUISITION PAR PRÉEMPTION
Le droit de préemption est la faculté d’acquérir un bien par priorité sur toute autre personne, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.
L’EPFY intervient en préemption dans les périmètres de zones d’aménagement différé (ZAD) créées au cœur des opérations d’intérêt national yvelinoises : Seine Aval et Plateau de Saclay.
Il agit également dans le cadre d’une délégation du droit de préemption urbain par les collectivités au sein des périmètres de projet définis dans les conventions d’action foncière.
Cette délégation peut être établie :
- de manière générale, et porte alors sur l’ensemble des biens inclus dans le périmètre de la convention ;
- de manière ponctuelle et individualisée pour chaque bien à acquérir.
Dans tous les cas, la préemption par l’EPFY se fait après accord de la collectivité.
L’EPFY peut aussi être délégataire du droit de préemption des espaces naturels sensibles, et du droit de préemption visant à la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.
ACQUISITION PAR EXPROPRIATION
L’EPFY peut également agir, à la demande de la collectivité, par voie d’expropriation pour acquérir les biens immobiliers nécessaires à la réalisation d’un projet.
Cette faculté de contraindre un propriétaire à céder son bien n’est envisagée que si les démarches amiables menées par l’EPFY n’ont pas abouti, et s’exerce en préservant les droits des propriétaires.
Les collectivités peuvent confier à l’EPFY la conduite de la procédure d’expropriation, dans le cadre des conventions d’action foncière. L’établissement est alors chargé de la constitution des dossiers soumis aux enquêtes publiques et de leur suivi auprès de la préfecture jusqu’à l’obtention des arrêtés nécessaires, dans des délais compatibles avec le calendrier du projet (déclaration d’utilité publique et arrêté de cessibilité). L’EPFY est également référent pour saisir le juge de l’expropriation.
L’établissement poursuit parallèlement les démarches amiables engagées auprès des propriétaires des terrains.
Dans tous les cas, l’EPFY vérifie systématiquement la compatibilité du prix des acquisitions, qui ne peut être supérieur à l’évaluation des domaines, avec le prix « supportable » par le projet, au moyen d’un compte à rebours.
En amont des acquisitions, l’EPFY réalise également les expertises techniques indispensables à la connaissance des contraintes environnementales du site et à la maîtrise des risques environnementaux.